딱 내가 들었던 말 그대로다
"그까이꺼 지출, 계약서 한장만 쓰면
해결되는거 아닙니까"
그 '그까이꺼'를 한번 알아보자
1. 임대료 및 관리비
정해진게 없다.
천차만별이다.
입지, 주변환경, 면적, 건물년식, 점포모양 등등
워낙 다양한 변수가 많기때문에
단정적으로 이야기 할 순 없지만
앞에 글에서 나왔던 사례에 등장했던
아파트들 주변 상가로 대충 가늠이라도 해보자.
기준을 잡은 소재지는 부산이며
구체적인 지역명이나 실명은 배제했다.
연식이 좀 있는 A아파트
주변 1층상가 10평 전후
보증금 1000~2000 월세 100
연식이 얼마 안된 B아파트
주변 1층상가 10~15평 전후
보증금 2000~5000 월세 180~250
고가 아파트가 형성된 C아파트
주변 1층상가 10~30평 전후
보증금 1억~1억5천 월세 300~700
'아, 대충 이정도 조건이면
부동산사무실 구할 수 있겠구나
되도록이면 임대료가 좀 싼 자리를 얻으면
저거보다 부담도 더 적게 시작할 수 있을거야'
혹시 이런 생각이 든다면
이렇게 말해주고 싶다.
"싼게 비지떡이다"
상가임차 손님들을 보면
임대료나 권리금이 조금 싼 B급 자리에서
정말 열심히 운영해서 A급 점포로 만들겠다는
당찬 포부를 가진 사람들을 만나게 되는데
장사의 제일 중요3요소는 다음과 같다.
첫번째, 자리
두번쨰, 자리
세번째, 자리
왜 자리가 그렇게 중요하냐고?
먼 바다를 건너
여행목적지에 도착하기 위해
배를 타고 가야 하는데
노만 저어서 망망대해를 건너려는 배와
바람이 휙 불어주면 돛에 그 바람을 안고
쭉쭉 나아가는 배의 차이가 얼마나 나겠는가.
상가라는 배에서 돛은 '자리'라고 보면 된다.
좋은 자리라서 임대료가 다른곳보다
다소 높다하더라도
충분히 더 높은 매출을 발생시킨다면
저렴한 임대료와 비교했을때의 차액을
충분히 상쇄하고도 남을 수 있겠지만,
경쟁자보다 좀 더 좋은 자리를
선점하지 않으면 하루종일
사람구경 하기 힘든 고독한(?)
하루하루를 보낼 수도 있다.
단, 경력이 많지않은 분들은 높은 임대료의
감당이 어려울 것이고
숙련된 운영노하우가 있어야 높은 임대료를
감당할 수 있을 것이다.
관리비도 일반상가, 아파트상가, 집합상가
상가별로 금액이 상이한데
통상 일반상가 관리비가 저렴하고
집합상가 관리비가 높은 편이다.
특히 주차관련 비용을 고려해야 하는데
상가당 1대는 무료주차인 곳도 있지만
유료주차인 곳도 있고
내방객 주차가 무료인 곳도 있지만
내방객 주차마다 시간에 따라
비용부담을 해야 하는 곳도 있다.
이때문에 관리비가 몇만원에서 몇십만원까지
큰 폭의 차이를 보이기도 한다.
2. 광고비
부동산광고의 방법은 다양하다.
<온라인 유료광고>
플랫폼 (직방, 다방...)
지역정보지 (벼룩시장, 교차로....)
검색키워드 광고 (오버추어)
홈페이지, 페이스북 => *유료진행가능
네이버부동산
<온라인 무료광고>
포스팅 (블로그, 티스토리)
페이스북, 유튜브 => *무료 진행가능
SNS (인스타그램, 카카오스토리, 트위터..)
하지만 이 무료 온라인광고도
익숙하지 않다면 업체에 비용을 들여서
의뢰해야 할 것이다.
<오프라인 유료광고>
현수막광고, 아파트게시판광고,
엘리베이터 내 광고(거울), 전단작업
노출을 얼마나 시킬건가에 따라 다르므로
광고비는 정말 하기 나름이다.
공격적으로 광고비를 집행하는 곳은
한달에 몇백만원 들이기도 하고
소극적으로 광고하는 곳은
몇만원 안쪽으로 지출하기도 한다.
과거처럼 무작정 중개사무소를 방문하는
워킹고객은 거의 만나기 힘들다.
목적을 하고 사전에 연락해서 찾아오는
내방객이 많은 요즘은 특히
광고의 중요도가 매우 높으므로
적절한 예산 안에서 최대한 효율적인
광고방법은 어떤것일지
늘 고민하는 자세가 필요하겠다.
3. 프랜차이즈 가맹비용
'부동산ㅇㅇㅇ'
'부동산ㅇㅇ'
부동산중개업도 다양한 프랜차이즈가 있는데
고객들이 신뢰하는 프랜차이즈에 가맹함으로써
고객과의 접점을 하나라도 더 늘이고
인지도, 신뢰도를 높이는 효과를 기대한다.
업체마다 금액은 상이하며
통상 1년에 몇십만원의
지출이 발생하는데
필수요소는 아니고
선택요소라고 할 수 있겠다.
4. 차량유지비
임장을 가거나 물건확보,
물건사진촬영, 손님 안내 등등
차량은 부동산중개에 필수요소이기에
차량유지에 상당한 비용이 발생하기도 한다.
물론 도보이동 동선이내 물건을
주로 취급하는 곳은 다를 수 있겠지만
취급물건의 범위가 넓다면
유류비, 주차비 등등의 월지출은
적잖이 발생할 것이다.
거기다 자동차보험료, 자동차세,
자동차검사비, 소모품비, 범칙금, 세차비 등..
차량종류나 연식, 운행방식에 따라
많은 차이가 있겠지만
그냥 무난한 중형차를 운행한다 가정하고
매년 차에 들어가는 총비용을
월 지출로 환산한다 생각해보면
특별한 사고나 큰 고장이 없다 봤을때
대충 월 50~70 정도는 될거같다.
5. 인터넷&통신비
일반전화, 팩스, 인터넷은 기본이고
모바일은 데이터무제한으로 해야
외근시 부담없이 이용 가능하지만
이또한 선택의 문제다.
사무실 문을 열고 들어오는 목적이
복사, 팩스전송, 등기부등본출력인
내방객들이 의외로 많은데
비용을 얼마 책정하고 받는 분들도 있고
이것도 홍보비라 생각하고
비용을 받지 않는 경우도 있으니
(마음의 빚을 지게 하는 전략?)
이 또한 10~20 정도는 예상하면
큰 무리는 없을거라 본다.
그런데,
부푼 가슴을 안고 사무실자리를 알아보러
여기저기 돌아다녀본 예비 소장님들
괜찮은 자리 있던가요?
한번 내가 중개사무소를 연다고 생각하고
아파트 주변으로 나가봐라.
편의점 보다 많이 보이는게 부동산간판이다.
유동이 살아있는 괜찮은 길목마다
부동산이 포진해 있고
빈 점포도 없다.
한참 주변을 돌다보면 요행히
1층에 빈 점포가 눈에 띄이는 경우가 있는데
내가 운이 좋아서일까?
점포가 비어있다면 이유가 있다.
그만큼 상권이 좋지 않던지
임대료가 높게 책정이 되어있던지
임대인이 문제가 있던지
임대존속이 불안정하다던지 등등
점포가 비어있다면
왜 비어있는지 사유를 확인하고
그 사유를 내가 감내할 수 있겠다는
확신이 들때만 임차하길 권유한다
일반적인 시세보다 싸다는 경우도
유의해야 한다.
재건축 추진하는 아파트상가 임대의 경우
일반적으로 재건축가능성 때문에
주변 시세보다 임대료가 낮은 경우가 많은데
임대계약이 진행될 경우
재건축 추진중에 있다는 점을
분명히 알려주고 계약을 진행해야 하지만
행여 임차예정자가 부담감에 계약을 하지 않을까봐
이를 아주 가볍게 슬쩍 언급하거나
아예 이야기 하지 않는 경우도 있는데
구체적으로 추진되지 않던 재건축이 급물살을 타서
갑자기 재건축 현수막이
여기저기 걸리고 나면
임대료 싸다고 좋아했던 지난날이
부질없어 진다.
재건축은 임차인 보상 이런거 없이
훌훌 털고 나가야 한다.
그러면...하면서 주변을 둘러보다가
2층에 비어있는 점포들로 시선이 멈추게 되는데
임대에 붙어있는 전화번호로 전화걸어보고
저렴한 임대료에 혹하는 경우도 있지만
상가, 토지 위주로 직원 여러명 돌리는
그런 사무실 할게 아니라면
눈길이 오래 머물지 않는게 좋을것이다.
부동산사무실을 방문해본 적이 있는가?
1층 사무실 윈도우에 가득한
각종 물건정보를 마주하고
그 앞에 서서 찬찬히 내용들을 보다가
문을 열고 들어가지 않았는가
워킹고객이 사무실 문을 열고 들어올지
그냥 지나갈지의 판단에
상당히 영향을 많이 주는것이
윈도우에 배치된 물건정보라는것을
절대 유념하고 위로 향한 시선은 거두고
전면을 바라보면서 다시
임차대상물을 찾아야 할 것이다.
그러다보면 다음 비용이 발생한다.
6. 권리금
개업초기 발생비용이긴 하지만
가볍게 넘어갈 수 없는 부분이므로
짚고 넘어가는것이 좋겠다.
동종인 중개사무소를 인수한다면
망 값 또는 권리금을 주고 들어가게 되는데
그 금액은 천차만별이므로 언급하지 않겠다.
매도손님, 매수손님 목록 등
각종 정보와 기자재도 인수하게 되는데
웬만하면 다 주고 가지만
경우에 따라서는 인계하지않고 가져가는 품목이
있을 수 있으므로 사전에 잘 협의해야 한다.
가급적 목록, 리스트 작성을 하고
상호간에 서명을 해놓아서
차후 분쟁을 미연에 방지하는 것이 좋다.
타 업종이라도 자리가 좋다면
권리금을 주고서라도 들어가게 되는데
이 권리금이란게 정말 각양각색이다.
같은 길목에 멀리 떨어지지 않은
비슷한 점포인데도 권리금이 몇천만원
차이나는 경우도 있고
내가 인수할게 전혀 없고
싹 뜯어내어 올수리 해야함에도 불구하고
몇천만원이라는 돈을 줘야한다는게
억울하기도 하다.
"돈 많이 주면 팔고"라면서
정말 헛웃음 나오는 금액을
권리금으로 달라고 하는 경우도 있는데
나중에 어짜피 나도 권리금 받고 나갈거라
생각하면서 너무 높은 권리금 계약을
무리해서 추진하진 않기를 권한다.
2015년 상가임대차보호법 개정으로
권리금에 관한 부분이 예전보다
많이 나아지긴 했지만
권리금이란게 무조건 내가 나갈때
확정적으로 보증금 반환같이
'보장된 회수'를 약속할 수 없는
리스크가 상존한다는 점을
잊으면 안될 것이다.
7. 식대 및 잡비
식사는 사무실 운영방침에 따라 달라서
다양한 방법들로 해결하는데
거의 대부분은
직원 각자가 알아서 해결하는 편이다.
집에서 도시락을 싸오거나
각자 반찬은 가져오고
밥은 사무실에서 해먹는 등
(쌀을 사무실에서 사주는 곳도 있고,
그냥 먹는사람들이 각출하기도 한다)
알뜰하게 해결하는 경우도 있고
인근에 교류하는 부동산, 인근 상인,
친한 고객들과 친분을 다지며 사먹기도 한다.
특히 먼거리에 물건 안내하러 가게되면
밥도 먹고 차도 마시는 경우도 종종 있는데
혼자는 저렴하거나 가성비 좋은 음식을 먹더라도
고객과 식사에서는 좀 더 좋은 음식을 먹다보니
식비 및 다과비는 어느정도 발생한다고
감안하고 있는것이 좋다.
8. 영업비&업무추진비&판촉비
A 소장님은 김장철이 되면
한포기 정도 들어가는 김치통에
정성스럽게 김치를 담아 전달하는
본인만의 행사를 매년 하는데
그 대상은 계약자, 임대인, 가망고객
영업에 보탬이 될 사람들 등으로 다양했다.
노력과 정성이 고스란히 전달되는데다
그 맛이 상당히 괜찮아서
식탁위에 나타난 맛깔스런 김치에 관한 이야기가
이어지다보면 온 식구가 그 소장님의 부동산을
다시 한번 긍정적으로 인지하게 되는
대단한 효과가 있다고 한다.
B 소장님은 계약이 있을때마다
일반 막도장이 아닌 요즘 유행하는
멋들어진 디자인의 도장을 파주는데
특히 젊은 연령층의 계약자들에게
인기가 좋다고 한다.
C 소장님은 임차, 매수 계약자의 이사일에
어느정도 바쁜 시간이 지난 오후즈음
화장지와 세제 등 집들이용품을 들고
활짝 웃으면서 축하하는 행사를
빠지지 않고 한다
이런것들이 필수 요소는 아니니까
굳이 이런 비용까지 들일 필요 있겠나 싶겠지만
당신 사무실 옆에 위의 A, B, C 소장님들이
포진하고 있다면 상대적으로 멀뚱멀뚱
뒷짐 지고 있는 당신이
고객의 눈에 어떻게 비춰질런지
한번 생각해보기 바란다.
또한 본인 스스로가 영업의 주체이므로
대외적으로 보이는 이미지 관리에도
어느정도 비용을 들이는 것이 좋다.
알던 한 여자소장님은 늘 머리나 복장에
공을 들이시는 편이었는데
늘 화사한 복장에 산뜻한 헤어스타일로
고객들에게 좋은 인상을 남기셨다.
아주 비싼 옷은 아니더라도
남들에게 산뜻, 깔끔한 인상을 주는것이
영업에 긍정적 효과를 줄 것인데
짧은 시간 대면으로 모든것을 판단해야 하는
고객의 입장에서는 외적으로 보이는 것들이
종합적인 판단에서 상당한 부분을
차지할 것임은 자명하므로
이런 비용도 어느 정도 지출될 것임을
감안해 놓는것이 좋을것이다.
비용과 시간이 꽤 들겠지만
영업에 보탬이 되기 위해
대여섯개의 모임에 적극 참여하거나
골프 같은 운동으로 영업의 다각화를 꾀하는
경우도 본 적도 있다.
이처럼 영업관련 비용은 다양한데
꾸준히 투자해서 효과를 기대하여야하고
당장 눈에 띄는 효과는 없기 때문에
이 비용도 쌓이면 무시할 수 없는 금액이 되니
계획을 잘 세워서 집행하는것이 좋다.
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